קיים הבדל גדול בין קניית דירה חדשה מקבלן לבין קניית דירה יד שנייה; כאשר קונים דירה יד שנייה אנו כבר רואים את הסביבה הקיימת של הבניין בו מדובר, את הדירה המיועדת ויודעים כי אנו קונים משהו קיים ואף יכולים לבצע בו בדיקות פיזיות.
לעומת זאת, קניית דירה חדשה מקבלן, לעיתים מתחילה משרטוט על נייר והדמיה ממוחשבת; נכון שיש בזה הרבה מהיצירה והחוויה, אך קיים בזה גם סיכון רב יותר מאשר ברכישת דירה יד שנייה.
אכן, החלום של כל אדם הוא לקנות דירה חדשה מקבלן, יש משהו ממכר במחשבה של השלמת משימה או יעד נחשק – במיוחד במדינה בה המחירים לא מפסיקים לעלות באופן קבוע ומתמשך…
יחד עם זאת, ניסיון רב השנים שלנו הביא לכך שלא פעם נתקלנו בחלומות שהפכו לסיוט בלהות. רוכשי דירות רבים מגלים מאוחר מידי על נושאים מהותיים וחשובים שאילו היו יודעים עליהם מוקדם יותר – היו יכולים לרכוש את הדירה החדשה מהקבלן במחיר נמוך יותר, בתנאים טובים יותר, או במקרים מסוימים – היו יודעים שאת הדירה הזאת לא רוכשים.
אז למה חובה להיעזר בייעוץ משפטי של עורך דין נדל"ן באשדוד ואיך לזהות ולהימנע משדה המוקשים שנמצא בין הרצון לרכישת דירה חדשה מקבלן ועד קבלתה (ואף לאחר מכן)?
מה הכרחי לבדוק לפני שיוצאים לתהליך?
מה הוא "טופס בקשת רכישה" או "טופס הצטרפות"?
ריכזנו עבורכם 10 שלבים בדרך לקניית דירה חדשה מקבלן אותם יבדוק עבורכם עורך דין מקרקעין מומחה:
קבלת פרטים מהקבלן – איך ייראה הפרויקט? כמה דירות יהיו בכל בניין? איזה סוג דירות יהיו בו מבחינת שטחים, קרקע, דירות גג? כמה זמן ייקח עד להשלמת הפרויקט וקבלת החזקה בדירה? מי הוא היזם? מי הוא קבלן הבנייה עצמה? (לא פעם קבלן הבנייה הוא חברה אחרת מהחברה היזמית) מי הוא האדריכל של הפרויקט? מי הבנק המלווה של הפרויקט? וכמובן – מהי התמורה.
בדיקת הסביבה – בדקו את סביבת הבניין. שימו לב למפגעים או למטרדים סביבתיים כגון: בניין ציבורי העלול לגרום לרעש, מזבלה, מבני תעשייה, תחנת אוטובוס או שדה פתוח שיש סיכוי שיבנו עליו ויסתירו נוף קיים. אם זה חשוב לכם – בדקו אם יש בסביבת הפרויקט בתי ספר, גני ילדים, גנים ירוקים, מרכז מסחרי. חשוב לבדוק גם מה מתוכנן לקום בקרבת הפרויקט בעתיד. לא תרצו לגלות יום אחד שצמח לכם מגדל מול העיניים שמסתיר את הנוף המרהיב עליו בניתם. את זה ניתן לבדוק מול הוועדה המקומית של הרשות המקומית בה נבנה הפרויקט.
בדיקת היזם – היזם אחראי על התכנון, ההיתרים, הליווי הבנקאי, השיווק והמכירה של הדירות; מולו אתם סוגרים את העסקה. חשוב לבדוק את חוסנו הפיננסי של היזם (עד כמה שזה אפשרי), את ניסיונו ואת המוניטין שלו (האם מתנהלות כנגדו תביעות תלויות ועומדות בבתי משפט וכד').
בדיקת קבלן הבנייה – לא פעם קבלן הבנייה הינה חברה אחרת מהחברה היזמית, על כן, כדאי לבדוק את הקבלן / חברת הבנייה שבונה את הפרויקט בפועל. מה סטנדרט הבנייה?, פירוט פרויקטים שבנתה ואוכלסו כבר ועוד.
בעלות על הקרקע – חשוב לוודא שאין עיקולים על הקרקע, או שעבודים, ושבעל הקרקע הוא החברה היזמית מולה הינכם מתקשרים בהסכם.
אם מדובר בעסקאות קומבינציה, צריך לבדוק אם רשומה הערת אזהרה לטובת החברה היזמית, והאם הינה רשאית לרשום הערת אזהרה לטובת קונה הדירה. ובכלל עליכם לוודא שניתן להעביר ולרשום הערת אזהרה על הנכס ואין מגבלות כלשהם (רשויות המס ועוד).
היתר בנייה – יש לבדוק האם קיים היתר בנייה לבניית הפרויקט ועל פיו לבדוק מה הרשות הרלוונטית אישרה לבנות על המקרקעין. אם אין עדיין היתר בנייה, חשוב לוודא שהזמן לקבלת ההיתר מוגבל בהסכם, וכי יש לכם זכות ביטול לאחר תקופה מוגבלת זו, במידה ולא התקבל בה היתר בנייה.
מפרט טכני ותכנון הדירה – בדקו את כיווני האוויר, גודל החדרים, עד כמה ניתן לבצע שינויים בתכנון הדירה? מה כוללת הדירה שלכם מבחינת המפרט הטכני?
מחיר הדירה – האם מחיר הדירה כולל מע"מ? אם המחיר אינו כולל מע"מ, קחו בחשבון תוספת של 17% (נכון להיום).
ככלל, מחיר הדירה אינו כולל שינויים ותוספות. לכן חשוב לקבל מידע על גובה הזיכוי המובטח עבור פרטי הגמר המובטחים, עלות השינויים והתוספות בדירה, מחיר חניה וכד'. כל זה חייב להימצא גם בחוזה הסופי עליו תחתמו. בדרך כלל במהלך הבניה (בהתאם לשלבי הבנייה) קיים "חלון הזדמנויות" לביצוע שינויים ללא עלויות נוספות – חשוב לבדוק האם יש כזה בפרויקט שלכם.
חשוב להבין כי מחיר הדירה, לא גולם בתוכו את כל ההוצאות אותם תצטרכו להוציא בגין רכישת הדירה. קיימות הוצאות נלוות נוספות כמו – תשלום מס רכישה (בהתאם למדרגות המס'), שכר טרחת עורך דין, עלויות מעבר ושיפוץ, הצמדת מחיר הדירה למדד תשומות הבניה ועוד.
בדיקת משכנתא – הגשת בקשה לביצוע בדיקה עקרונית לגבי גובה המשכנתא אותה תוכלו לקבל אשר בסופה תקבלו אישור עקרוני לגובה המשכנתא המבוקש. מומלץ לבדוק במס' בנקים למשכנתאות, ללמוד את סוגי המשכנתא ולהשוות את הריביות המוצעות.
חתימה על "טופס בקשת רכישה" או "טופס הצטרפות" – טופס בקשת רכישת דירה (המכונה גם: "טופס בחירת דירה" או "טופס הצטרפות") הוא השלב הראשון (ולעיתים היחיד) של שלב המשא ומתן הישיר אל מול הקבלן/יזם.
הטופס מכיל את המסגרת המשפטית והמסחרית בין הצדדים, בין היתר, את פרטי הרוכשים, פרטי הדירה, פרטי התשלומים ופרטים נוספים שרלוונטיים לעסקה.
על הטופס חובה לחתום, והוא אמור להגן על האינטרסים של שני הצדדים – הראשון של הרוכשים, שמא הקבלן ימכור את הדירה לאחר, והשני של הקבלן, כדי לגרום לרוכש להתחייב כלפי הדירה ולהתקדם לחתימת חוזה.
חשוב להדגיש – לטופס בקשה ניתן – ואף רצוי וחובה! לערוך שינויים. ישנם מספר שינויים משפטיים שנדרש להוסיף אותם בכל עסקה, ורק עורכי דין הבקיאים ברזי המקצוע של רכישת דירה חדשה מקבלן יודעים להעניק אותם לרוכשים.
חוזה מול הקבלן – זה השלב המהותי בו חובה להיעזר בשירותיו של עורך דין נדלן באשדוד מומחה בתחום המקרקעין. יובהר ויודגש כי עורך הדין של הקבלן שמוכר לכם את הדירה – אינו מייצג אתכם ואינו דואג לאינטרסים שלכם ולעריכת כלל הבדיקות המקדמיות טרם חתימת החוזה! ואף העניין יהא לרוב מודגש בהסכם בין הצדדים.
חשוב להדגיש שתהליך קניית דירה חדשה מקבלן הוא סבוך ואף לעיתים עלול להיות מאוד מסוכן, ועל כן אין להיכנס אליו ללא ליווי וייצוג עורך דין מקרקעין מומחה באשדוד בעל ידע וניסיון רב שנים בתחום המקרקעין והנדל"ן.
משרדנו הינו בעל ניסיון עשיר, מגוון ומוכח בתחום המקרקעין, נדל"ן וההתחדשות עירונית אשר מספק מעטפת משפטית מלאה לכל אחד ואחת מלקוחותיו, כל זאת בהתאמה מלאה לאופי וסוג הפעילות הנדל"נית בה הינו מעורב.
לייעוץ ראשוני ללא עלות בדרך לרכישת הדירה החדשה שלכם, השאירו פרטים באתר ונחזור אליכם בהקדם.
קונה או מוכר נכס? רק עם עורך דין נדל"ן מומחה
משרד פרסום ושיווק עסקים בדיגיטל ובניית אתרים | Success Digital.
