עורך דין העברה ללא תמורה

העברה ללא תמורה, העברה במתנה, של נכס מקרקעין, לרבות דירת מגורים, הינה העברה שמעביר הנכס מעביר את הנכס למקבל הנכס וזאת במתנה וללא כל תשלום ו/או תמורה. על אף שמדובר בהעברה ללא תמורה, מבחינת החוק עדיין מדובר בעסקת מקרקעין לכל דבר ועניין, לרבות לעניין תשלום מסי מקרקעין. 

רוב עסקאות ההעברה ללא תמורה של נכסי מקרקעין מתבצעות בין קרובי משפחה, כגון: העברה ללא תמורה בין בני זוג, העברה ללא תמורה בין ידועים בציבור, העברה ללא תמורה בין הורה לילד, העברה ללא תמורה בין סבא וסבתא לנכד וכד', על כן, החוק מעניק הטבות מסוימות לגבי מסי המקרקעין החלים בעסקאות העברה ללא תמורה בין קרובים, וזאת הן לגבי מס שבח – שחל על מעביר הנכס, והן לגבי מס רכישה – שחל על מקבל הנכס.   

הטבות מס השבח בעסקאות העברה ללא תמורה בין קרובי משפחה מצוי בסעיף 62 לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), תשכ"ג-1963 (להלן: "חוק מיסוי מקרקעין"), בעוד שלגבי מס הרכישה הינו מפורט בתקנה 20 לתקנות מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) (מס רכישה), תשל"ה-1974 (להלן: "תקנות מיסוי מקרקעין"). 

שני חיקוקים אלו קובעים הסדרים שונים לגבי הטבות המס הניתנות בעסקאות העברה ללא תמורה בין קרובים.

אופן תחולת מס שבח על מעביר הנכס

סעיף 62(א) לחוק מיסוי מקרקעין קובע כי

"מכירת זכות במקרקעין והקניית זכות באיגוד ללא תמורה מיחיד לקרובו – יהיו פטורים ממס; לעניין זה, "קרוב" – קרוב כאמור בפסקאות (1) ו-(2) להגדרת "קרוב" שבסעיף 1, וכן אח או אחות, לגבי זכות שקיבלו מהורה או מהורי הורה בלא תמורה או בירושה."

המונח "קרוב" מוגדר בסעיפים (1) ו-(2) לסעיף 1 לחוק מיסוי מקרקעין כדלקמן:

"קרוב" לאדם פלוני –

(1)   בן-זוג

(2)   הורה, הורי הורה, צאצא, צאצאי בן-זוג ובני-זוגם של כל אחד מאלה

(3)   אח או אחות ובני-זוגם

(4)   איגוד שהוא בשליטתו

כאשר מדובר בהעברה ללא תמורה בין אחים, לדוגמא, הפטור ממס שבח יחול רק כאשר האח המעביר קיבל אותו בעצמו ללא תמורה (במתנה) או בירושה מאחד מהוריו או מאחד מהורי הוריו (סבא או סבתא).  

בעבר, נוסח סעיף 62 לחוק מיסוי מקרקעין קבע שכל העברה בין אחים תהיה פטורה ממס שבח, בדומה להעברה ללא תמורה בין הורים לילדים, העברה ללא תמורה בין בני זוג כאמור לעיל. אולם, במסגרת תיקון 76 לחוק, שתחולתו הינה מיום 1.8.2013 ואילך, סעיף 62 לחוק מיסוי מקרקעין תוקן כך שרק כאשר האח המעביר קיבל את הנכס מאחד מהוריו או הורי הוריו במתנה או בירושה, הוא יהיה זכאי לפטור ממס שבח בעת העברה ללא תמורה של הנכס אותו קיבל לאחיו. לעומת זאת, אם האח המעביר רכש את הדירה באופן ישיר, הוא לא יהיה זכאי לקבלת פטור ממס שבח. 

יחד עם זאת, במסגרת החלטת מיסוי 6642/21, שפורסמה על ידי רשות המסים ביום 21.4.2021, נקבע כי הפטור מתשלום מס שבח יחול על האח המעביר גם כאשר הוא לא קיבל את הנכס במתנה או ירושה מהוריו או הורי הוריו, אולם את רכישת הנכס הוא מימן באמצעות כספים שלפחות 95% מהם ניתנו לו במתנה על ידי הוריו או הורי הוריו. כלומר, כאשר מדובר בדירה שנרכשה באמצעות כספים שהתקבלו במתנה, יראו בה כאילו היא עצמה ניתנה במתנה ("מתנה בעין"). נטל ההוכחה שהדירה המועברת נרכשה על ידי האח המעביר באמצעות כספים שניתנו לו במתנה על ידי הוריו או הורי הוריו מוטלת על האח המעביר המבקש את הפטור מתשלום מס השבח. בנוסף, עסקה זו תהיה כפופה לתקופות הצינון הקבועות בסעיף 49ו לחוק על המעביר. כך שבכדי לקבל את הפטור מתשלום מס השבח, יהיה על האח המעביר להמתין 3 או 4 שנים (תלוי באם הנכס שימש או לא שימש למגורים) מהמועד שבו הוא הפך לבעלים של הנכס ועד למועד בו הוא יוכל להעביר את הנכס במתנה לאחיו. 

כאשר מדובר בהעברה ללא תמורה של דירת מגורים בין אחים אשר סעיף 62 לחוק אינו חל עליה, אין פירוש הדבר שהאח המעביר לא יהא זכאי לקבלת פטור ממס שבח, שכן, במקרה כזה, הוא עדיין יכול להשתמש באחד מהפטורים האחרים הקבועים בחוק, כגון סעיף 49ב(2) לחוק (בכפוף לעמידתו בתנאי הפטור המפורטים בחוק), וזאת בדומה לכל מוכר אחר המבצע עסקת מקרקעין "רגילה". 

בגין העברה ללא תמורה לשאר הקרובים המפורטים בהגדרת המונח "קרוב" שבסעיף 1 לחוק מיסוי מקרקעין, קיים פטור מלא ממס שבח על מעביר הנכס.

אופן תחולת מס רכישה על העברה ללא תמורה

כאשר מדובר בהעברה ללא תמורה בין קרובים כאמור, יש לבחון האם מקבל העברה פטור ממס רכישה בהתאם לתקנה 20 לתקנות מיסוי מקרקעין:

"במכירת זכות במקרקעין ללא תמורה מיחיד לקרובו, יהיה מס הרכישה שליש ממס הרכישה הרגיל" (בהתאם למדרגות מס הרכישה בעסקה "רגילה")

המונח "קרוב" מוגדר בתקנה 1 לתקנות מיסוי מקרקעין:  

"קרוב" – בן זוג, לרבות מי שהיה בן זוג במשך ששה חודשים שקדמו למכירת זכות במקרקעין, הורה, צאצא, בן-זוגו של צאצא, אח ואחות;

על כן, העברה ללא תמורה בין קרובים בהתאם לאמור, תחייב את מקבל העברה בתשלום שליש מס הרכישה הרגיל (אם היה מדובר בעסקה "רגילה").

בניגוד לתיקון שבוצע בחוק מיסוי מקרקעין בעניין העברה ללא תמורה בין אחים, תקנה 20 לתקנות מיסוי מקרקעין מכלילה גם את האחים בהגדרה של "קרוב", ולכן בהעברה ללא תמורה בין אחים, האח המקבל את העברה יחוייב בתשלום שליש ממס הרכישה הרגיל, וזאת במסגרת כל עסקת העברה ללא תמורה בין אחים. 

משרדנו מומחה בתחום המקרקעין ובוחן כל מקרה לגופו אל מול כלל השיקולים ו/או הסיכונים האפשריים טרם ביצוע כל פעולה תוך מתן ייעוץ משפטי מקצועי ומקיף, ועל כן, יש לבצעו בליווי עורך דין מקרקעין באשדוד מומחה בתחום.